毫无疑问，今年南京楼市最大的看点是高端改善市场，低密宅地集中出让、改善新盘接连亮相以及第四代住宅产品的更迭，不断引起市场新话题。

　　11月12日，金基龙江G16设计方案批前公示，1.5容积率+首层全架空+户户有露台，让买房人吊足了胃口；此前公示规划的中建幕府G52，将打造鼓楼首个第四代住宅。

　　根据规划，位于鼓楼龙江板块的金基G16，拟建拟建3栋住宅，其中两栋16F，一栋8+7F洋房，全部首层架空，户户带露台。

　　从效果图来看，G16还将打造中心庭院、人工湖、风雨连廊，楼间距较大、绿化密度较高，豪宅属性拉满。

　　看重点：项目仅有86套，户型建面约143㎡、180㎡，预计很快就会公开临时售楼处。

　　①、建筑设计，由中国最具实力的建筑设计机构之一的GOA大象的负责，项目主创人是GOA大象创始人之一、执行总裁陆皓。

　　陆皓，GOA大象创始人之一，更是设计执行总裁、总建筑师，国家一级注册建筑师、英国皇家特许注册建筑师、世界高层建筑与都市人居学会特邀专家。

　　GOA大象，不仅是中国最著名的建筑设计公司之一，而且擅长在小地块上做出高效的空间规划，最大限度地利用有限的空间。曾荣获数百项国内外大奖，仅2024年即荣获如“第八届AMP建筑大师年度奖”、“Pro+Award普罗奖”专业大奖。

　　▶占地面积100%利用：一层全架空，与景观连为整体，占地面积100%利用，同时提升景观穿透性。

　　▶回字形环游空间：通过廊道、架空层，形成回字形环游路线，增加动线空间，提升景观延展性与观赏性。

　　④、室内超高使用率。叠加阳台一半面积、飘窗面积、露台面积后，使用率接近100%。

　　金基G16位于清凉门大街和湛江路交汇处，近苏宁广场。芳草园小学、汉江路小学、汇文学校等教育资源；省人医、脑科医院等医疗资源；新城市广场、中海环宇城等商业配套，可谓天团级阵容。

　　作为发展成熟的主城板块，鼓楼龙江交通便利、主城烟火气较足，但板块开发几近饱和，土地稀缺，长期断供。

　　金基G16不仅为板块解渴市场，还叠加本土民企top 1、仅1.5的容积率、金基新一代住宅等buff，让买房人对其充满想象力。

　　根据规划，中建幕府G52，拟建2栋6F、1栋17F、2栋22F、2栋26F，户外露台设计、挑空私家花园。

　　从效果图可以看到，中建G52项目采用独特的空中庭院和生态院馆设计，通过错层分布露台设计搭配大面积玻璃幕墙，为居住者提供私享院落生活和极致视野，大面积玻璃幕墙也让外立面颜值颇高。

　　值得一提是，中建G52最初规划为7栋6-26F的普通改善住宅，之后随着南京住宅产品迭代升级的风越吹越猛，从而进行了规划调整，成为了鼓楼首个官宣做第四代住宅的项目。

　　地段上，G52项目鼓楼区幕府山街道，邻近绿地缤纷广场、五塘生活广场商业体，以及神策门公园和南堡公园等生态资源，地铁3号线号线的换乘站五塘广场站，可以满足居民日常出行需求。

　　在G52项目不远处，还有一个待上市项目——G51项目，两个项目相距不远，被中建在同一天收入囊中，拟建5栋6-17F住宅以及相关配套设施，其中3栋6F、1栋7F、1栋17F。

　　相对来看，G51项目体量不大，但容积率仅有1.5，楼栋层数最高17F、最低6F，是近些年板块少有的低密洋房项目。

　　这也意味着，不久后G51、G51两个项目相继上市，从低密洋房到第四代住宅，改善买家都有的选。

　　除了待上市的金基G16、中建G52、G51，鼓楼目前有新房在售的还有长江悦府、博悦府、恒盛金陵湾新组团和中冶锦绣公馆三期（65年产权公寓）。

　　长江悦府：主力户型建面约110-168㎡，整体定位更偏高端改善，目前主力在售B5号楼，全装修销许均价43796元/㎡。项目升级精装有日立空调、威能地暖、定制新风系统等。

　　今年长江悦府投入3000万，进行全面品质升级，涉及景观、泛会所、地库三大模块。为匹配业主休闲娱乐需求，长江悦府打造约668㎡泛会所空间，涵盖健身房、读书室、棋牌室、自习空间、瑜伽空间等。

　　博悦府：主力户型为建面约89-115㎡，是核心主城的稀缺三房，9月15日首开102套房，精装销许均价3.5-4万/㎡。

　　博悦府仅3栋楼11-26层住宅楼，仅251套房，以中小户型为主，其中建面约89㎡户型位于中间户、占比约50%，建面约105和115㎡户型位于边户。

　　户型上，南向双阳台+近落地窗设计，让观景与采光更开阔；装修标准上，厨房岛台、电视岩板背景墙等都将交付给业主，诚意十足。

　　同时，博悦府业主还可共享长江悦府双泛会所空间，包括桌球、健身房、棋牌室、儿童游乐区等主题活动空间，这也是项目的一大加分项。

　　恒盛金陵湾：在售15号楼，户型建面约146、150㎡，毛坯销许均价53800元/㎡。

　　恒盛金陵湾目前在售的是项目收官楼栋15#楼，共72套房，户型面积为约150㎡的4房，两梯两户设计，得房率高达80%，预计2025年底交付。

　　得益于树人双学区的加持，恒盛金陵湾二手房市场热度居高不下。去年11月，项目加推66套新房源，吸引247组买房人成功报名，综合中签率约26.72%，场面火爆。

　　中冶锦绣公馆三期：在售1#住宅，4、5#酒店公寓，户型建面约80-140㎡，销许均价约39387元/㎡。65年产权酒店式公寓，可落户、有学区、民用水电。

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