近期新城控股召开内部电线年公司运营成果，并释放了从“保信用”转向“守价值”的核心战略信号。

　　会议披露，自去年8月偿债压力缓解后，公司通过调整销售策略、优化债务结构、聚焦商业运营效率提升等举措，逐步实现经营企稳。

　　尽管销售额同比下滑，但单价提升、减值计提接近尾声、商业板块逆势增长等积极因素，为2025年的利润反转埋下伏笔。然而近期爆发的总部讨薪事件，为这份“企稳”增添了不确定性。

　　2024年，新城控股可售货值约750亿元，其中老库存占比73%（550亿元），全年平均去化率55%，较历史平均水平（60%-70%）有所下降。

　　为应对市场低迷，公司自2024年8月起实施“守价值”策略，收回销售折扣，推动均价从9800元/㎡（2024年）升至10800元/㎡（2025年1月）。

　　这一策略虽短期牺牲了销售规模，但改善了利润率，且库存减值计提基本完成，为2025年利润释放腾出空间。

　　商业板块是新城控股2024年最大亮点：新开业吾悦广场15座（目标12座），运营收入128亿元（目标125亿元），同比增长13%。

　　截至2024年末，累计开业广场达173座。这些区域商业新增供给极少，竞争压力小，叠加返乡消费红利，推动同店收入增长5%-6%。此外，公司通过商户迭代（20%-30%）、空间改造、员工激励等方式提升运营效率，进一步巩固了商业护城河。

　　2024年新增吾悦广场抵押融资170-180亿元。2025年到期刚性债务约81亿元（含美元债），其余债务可通过再抵押或续借缓解压力。

　　早期商业抵押率基本在30%，根据最新政策可放宽为50%，以此来增加融资金额。同时仍存在20余座未抵押广场。

　　公司明确表示，短期内恢复大规模拿地的可能性较低，重点转向存量债务偿还、应付款支付与货值利润提升。这一策略与行业整体收缩趋势一致，但也可能制约中长期土储质量。若未来一二线城市出现优质低价地块，新城或择机补仓，但目前仍以“守”为主。

　　2024年减值计提规模较前三年大幅减少，预计2025年随销售均价回升，减值压力基本消除。此外，公司正与地方政府、国央企、城投公司洽谈土地收储，有望通过资产处置进一步回笼资金。

　　2024年，新城控股合同销售额401.7亿元，同比下滑47%，远超行业平均降幅（12.5%）。但商业运营收入同比增长13%，租金收入达119.5亿元，成为支撑股价的关键因素。这种“住宅失速、商业补位”的结构，凸显了双轮驱动模式的价值，但也暴露了对三四线住宅市场的过度依赖。

　　通过缩减土储规模（较高峰期下降68%）、处置低效资产（回笼185亿元），公司有息负债从2022年的710亿元压降至558亿元，融资成本降至6.05%。然而，货币资金与短期负债的巨量缺口、三四线资产减值风险（如三线%），仍是悬顶之剑。

　　最新爆发的总部讨薪事件更是敲响警钟：截至2024年前三季度，公司应付账款高达462亿元，其中农民工工资拖欠问题频发（如河南商丘、山东胶州项目欠薪长达5年），显示经营性负债管理存在重大漏洞。

　　创始人王振华回归后，公司高层出现人事震荡，副总裁、区域总经理等多名高管被免职。尽管少帅王晓松任期内推动了轻资产转型与成本管控，但王振华的潜在影响力可能引发战略分歧，加剧市场对治理结构的担忧。此外，农民工集体讨薪事件暴露了内部执行力与责任分配的矛盾，可能进一步削弱投资者信心。

　　2024年四季度以来，房地产“三支箭”政策升级、一线城市限购松绑等利好释放，为行业注入信心。但市场分化加剧，一二线回暖与三四线低迷并存。新城控股需抓住政策窗口，优化土储结构（如参与专项债收储计划），减少低能级城市风险敞口。

　　若Reits（已申报待批）成功发行，将进一步盘活商业资产，增强现金流弹性。此外，抵押融资空间的释放（约20座未抵押广场）可为债务偿还提供缓冲。

　　2025年1月，公司销售额同比再降72%，显示住宅端压力未减。若房价持续下行，三四线项目可能面临新一轮减值。此外，管理层稳定性、供应商诉讼等ESG问题，可能影响信用修复进程。462亿元经营性负债（截止24年前三个季度）若集中爆发，将直接冲击现金流，甚至引发系统性风险。

　　但房地产长周期下行背景下，其能否真正实现“守价值”，仍取决于三点：一二线土储的优化进度、商业现金流的可持续性，以及管理层的战略定力。

　　对于投资人而言，新城的故事既是风险与机遇并存的博弈，也是观察房企转型成败的典型样本。